Renteswap er en aftale, som en låner indgår med en kreditforening eller bank, om at bytte rentevilkår. Lånet er med variabel rente som ønskes ombyttet med en fast rente i 30 år. Ved at bytte den variable rente ud med en fast rente, opnår låneren en fast terminsudgift, og de er dermed sikret mod rentestigninger. I princippet kunne de lige så godt blot have indfriet det variabelt forrentede lån med et fastforrentet lån, men vælger at beholde det oprindelige lån, og blot bytte lånevilkår med en anden låner – typisk bank eller kreditforening, som har et fastforrentet lån. Det illustreres bedst med et eksempel:
Landmanden har et F1- lån på 1 million, som han nu ønsker skal være et fastforrentet på f. eks. 4 %. Det svarer til en renteudgift på kr. 40.000,- om året. Han vil ikke indfri lånet og optaget et andet lån, men blot bytte lån med en anden part. Realkreditinstituttet er så mellemmand eller clearinghus om du vil.
Problemet opstår ved renteændringer. Fordelen er, at hvis renten stiger til 5 %, så er det jo godt, for så er der sparet 1 %. Forklaringen er, at der ikke længere skal sælge så mange F1 obligationer mere, for at dække rentebyrden på kr. 40.000,-. Så teknisk set falder restgælden med den mængde obligationer, som der nu skal sælges færre af, og lånet er nu billigere at indfri, hvis landmanden ønsker det, og han kan nu gå tilbage til et F1- lån med en mindre hovedstol og en højere rente. Præcis samme mekanisme, som hvis han havde haft et fastforrentet lån. Det er ”salgsfiffet” fra kreditforeningernes side. Ulempen er, at hvis renten falder til 3 %, så er det skidt, for så er der tabt 1 %. Forklaringen er, at der nu skal sælge flere F1-obligationer, for at dække rentebyrden på kr. 40.000,-. Så teknisk set stiger restgælden med den mængde obligationer, som der nu skal sælges flere af, og lånet er nu dyrere at indfri, hvis landmanden ønsker det, da hovedstolen er steget og rentebyrden er den samme. Ved et fastforrentet lån havde landmanden altid haft mulighed for at indfri til kurs 100, men den har han ikke her. Han kan oven i købet blive bedt om at stille mere sikkerhed, hvis 60 – 80 % ejendommens værdi ikke længere overstiger hovedstolen.
Derfor hives banker og realkreditinstitutter i retten, for der kan ikke være ydet korrekt rådgivning, hvis fordelen er den samme som ved et fastforrentet lån og ulempen er en uanet risiko.
26/10 - 2013